福田跳出传统路径，以空间重构牵引产业重塑。受访单位供图
6月26日，深圳市福田区正式发布产业载体“新物种”——新质产业社区。它不是传统产业园区的“精装版”，而是一座没有围墙的“创新综合体”。
从“产业园区”到“产业社区”，一字之变，折射出发展逻辑的质变。
随着全国统一大市场建设纵深推进、AI加速走向物理世界，传统产业园区模式逐渐触及边界。如今，产业竞争正从单点技术突破、单项资源比拼，转向创新生态体系的整体较量。
作为深圳中心城区，福田全力培育要素互通、产业链协同、产城融合的优质产业生态，推动产业组织方式深刻变革，让生态成为产业发展最好的土壤。
生态重构 转变发展逻辑
过去数十年，产业园区招商主要依赖政策驱动，通过土地优惠、税收减免、专项补贴等要素优惠吸引企业，走的是“政策红利+企业物理集聚”的发展路径。
在这一模式下，入驻园区的企业虽然在空间上集中，但往往彼此割裂，上下游联系不紧密，产业链之间难以形成稳定协同。
当下，新质生产力加速发展，AI、生物医药、智能制造等领域产业形态不断演进，“建园区”“配资金”“等税收”的传统招商模式难以为继，需要有一种新的产业载体形态来与它相适应。
科学家和企业家们不再需要“车间连车间、围墙套围墙”的封闭园区，而是希望拥有一种高度复合、无界交融的场景：上午在实验室里敲代码，中午在咖啡厅碰撞灵感，下午在中试车间完成打样，晚上在路演厅对接融资。
近年来，福田提出对标“曼哈顿+硅谷”，坚持“CBD+科创区”发展战略，积极探索在高密度中心城区发展新质生产力的新路径。
随着AI时代的到来，福田应时应势而动，提出新思路：通过“十百千”行动计划，锚定十大特色社区、百万产业空间、千亿资本活水，打造新质产业社区体系。
这些新质产业社区，以新质科技为驱动、新质产业为主导，是产学研用深度融合、商务与生活高度复合的“都市型产业新载体”，让创新、产业与城市资源发生“化学反应”。
“‘产业社区’的核心不在楼宇与政策，而在于构建一个能提升创业成功率的完整生态。”深圳科创学院副院长于盈点赞福田“产业社区”理念，认为未来AI必须从屏幕走进物理世界，大湾区完备的供应链正是最佳试验场。
福田新质产业社区实现“全域覆盖、轴带串联、片区适配、错位协同”。受访单位供图
空间重塑 承载多元生态
新质产业社区“新”在哪里？
福田给出的答案是：立足“新质”、空间“无界”、功能“复合”、回归“市场”。每一处空间设定、每一家入驻企业，都要为新质生产力服务。
“未来，AI硬件竞争的关键，在于谁能建设承接高频试错的基础设施。”深圳嘉立创科技集团代表说，新质产业社区要做的，正是打造适配新质生产力的基础设施。
同时，新质产业社区联动周边分散的办公空间、科研设施、商业网点、生活配套，实现要素自由流动、跨界融合、高效匹配。
“新质产业社区带来的人才集聚、跨界交流，能让科研始终锚定世界前沿。”加拿大皇家科学院院士、深圳市未来智联网络研究院院长崔曙光指出，要依托现有物理产业社区，打造面向全国的数字化产业社区，将福田的创新辐射至大湾区乃至全球。
不仅如此，在功能设计上，新质产业社区强调高度复合，涵盖研发、中试、办公、展示、生活等多种空间形态。
“例如，AI智能眼镜需要定制彩印包装，过一条街就到包装档口。调试摄像头模组，隔壁电子市场就有现货，正是功能复合的化学反应。”在华强北OPC创新社区，元扩展现实技术公司感受颇深。
资源配置上，新质产业社区进一步强化市场机制作用，通过科学匹配社区资源，吸引企业和人才逐步集聚，带动商务和生活配套跟进。
“政府搭好骨架，剩下的让市场力量去发现、筛选、扶持。”东方富海创始合伙人、董事长，深圳创投公会会长陈玮说。
福田构建新质产业社区“六个一”体系，包括一家专业化运营主体、一家龙头链主企业、一处综合企业服务驿站、一支专业化金融服务机构、一个展示交流中心与一处城市人文咖啡空间。
“六个一”环环咬合、彼此强化，推动传统空间向开放共享的生态圈蝶变，让新质生产力在有温度的社区里拔节生长。
要素融合 助力产业发展
在新质产业社区，空间不只是物理容器，还是产业生态运行的基础设施。
福田统筹250.82万平方米产业空间，政府物业、国企物业、社会物业齐发力，共同提高空间释放效率，推动优质项目落地。企业可以在线筛选、VR看房，实现“看中即定”。
资本上，福田依托金融中心优势，新增科技信贷超1096亿元，科创债发行量占全市一半，全国首个人工智能产业保险共同体、大湾区创投引导基金等“创新工具箱”加速集聚。
让钱找到对的人是关键。每个新质产业社区设立金融工作站，配备“1银行+2创投”金融顾问团，每月还组织项目路演和产品推介会。今年一季度，已有25个福田项目拿到股权投资超36亿元。
场景方面，福田通过实施“场景福地”工程，半年新增171个场景机会，围绕AI、开源鸿蒙等领域开发100个场景产品。“福i企”平台上线590项资源，9个线下服务站让企业“办事不出社区”。
此外，每个新质产业社区拒绝同质化复制，形成差异化布局，覆盖数字、海洋、AI、生物医药、文创、制造、开源技术的完整产业矩阵。
例如，上步海洋经济社区专注蓝色经济赛道；梅林AI硬件创新产业社区完整搭建AI硬件全产业链生态；园岭智能制造产业社区深耕适配城区发展的轻量化智能制造……
截至目前，福田首批11个新质产业社区已累计落地优质项目63个，总投资额近50亿元，初步形成“上下楼即上下游、产业社区即产业生态”的发展格局。
福田区相关负责人表示，下一步将依托新质产业社区，加快汇聚全球创新资源、培育未来产业生态，为超大城市中心城区发展新质生产力探索新的实践路径。
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