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虚假房源、黑中介、二房东、僵尸房源……长期以来，北京不少租户饱受房地产租赁市场的不规范之苦。
近日，为整顿房地产市场乱象，北京市住房和城乡建设委同北京市市场监督管理局、北京市互联网信息办公室、北京市公安局、北京市通信管理局联合起草了《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)，并开始面向社会各界公开征求意见。
《征求意见稿》出台的背景是什么？有哪些亮点和意义？《法制日报》记者对此采访了业内相关专家。
房源信息真伪难辨
损害租户合法权益
据了解，去年以来北京市大力规范网络房源发布，多次开展专项执法检查，集中约谈主要网站，严查发布违规、虚假房源信息，下架违规房源信息92万余条，冻结违规用户账号约7万个。在总结经验的基础上，5部门发布了《征求意见稿》。
对此，秦兵律师事务所律师秦兵分析称，由于网络租房平台的迅速发展，足不出户租房成为很多租房者的首选。具体租房模式是，租房者通过互联网、手机App获取房源信息，房屋租赁企业和中介机构则通过互联网平台发布房源信息获客。与传统方式相比，互联网租房为租房者提供了不少便利，房源信息也较全面。
秦兵说，但房源信息把关不严一直是整个行业的“痛点”。此前，一些知名的互联网租房平台也多次被官方点名通报，其中不乏58同城、安居客等。去年9月7日，北京市住建委发布消息称，58同城、安居客、赶集网、房天下、搜房网存在对个人发布房源信息审核把关不严，对发布主体身份认证、房源真实性核实机制不完善等问题。北京市住建委要求立即整改，下架不合格房源信息。时隔几日，前4家平台仍存在部分房源信息未公示营业执照及经纪人员信息卡的问题。
“平台监管不严、住房租赁从业者良莠不齐，导致租房市场曝出许多乱象，网上房源信息鱼龙混杂、难辨真伪。而住房租赁由于交易频次高、需求量大且流动性强，其虚假房源乱象更甚于二手房市场，虽然有专业网站针对虚假房源信息进行核实，但面对海量的房源信息，以及自身人手有限，加上某些信息做得比较隐晦，很难辨别。因此，规范住房租赁信息，将治理虚假房源扩大到租赁市场十分必要。”秦兵说。
自国家提出“租购并举”后，北京一直在大力推动住房租赁市场的规范发展。2017年10月31日，北京正式实施《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，并同步运行北京市住房租赁监管和服务平台，一些大型住房租赁企业开始严格执行住房租赁备案制度。
“近几年，我爱我家、58同城等各大房地产经纪机构、互联网信息平台都在努力推动‘真房源’建设，政府也在大力整治虚假房源信息，但主要针对的还是二手房买卖市场。”秦兵说。
在中国传媒大学政法学院法律系副主任郑宁看来，正值毕业季，大多数毕业生都是通过互联网平台寻找房源，而互联网租赁市场还不够规范，违法违规、虚假、重复和“僵尸”房源信息屡见不鲜，损害了租房者的合法权益，产生诸多法律纠纷。
规范信息发布主体
切实加大处罚力度
《征求意见稿》有哪些亮点？
郑宁认为，首先，规范了发布住房租赁信息的主体，明确通过互联网交易平台发布住房租赁信息的企业要依法登记且正常经营，租房信息发布人员应持有从业人员信息卡；其次，规定下架发布超过30日的房源信息，因为各平台存在众多失效房源信息，影响了承租人的判断；另外，加大对相关机构及其从业人员违规发布房源信息处罚力度，形成部门联动机制。
例如，《征求意见稿》提到，通过互联网交易平台发布房源信息违规的企业、从业人员，暂停信息发布1至3个月；违规发布3次以上的，不得再通过互联网交易平台发布本市住房租赁房源信息。在郑宁看来，通过建立互联网综合治理工作机制，住建、市场监管、网信、公安、通信管理部门加强对互联网平台发布住房租赁信息的监管，综合运用约谈告诫、责令改正、行政处罚、公示曝光、暂停信息发布等方式加大惩处力度，从而规范了互联网租赁市场。
秦兵也分析称，《征求意见稿》的亮点在于，第一，从源头切断黑中介主要揽客途径。相较于以往住建委发布住房租赁指南、提醒消费者在租房过程中要警惕“虚假房源”、远离“黑中介”“二房东”、警惕“低租金”陷阱、抵制违法群租等善意提醒，强化源头治理成为该征求意见稿的一大亮点。
秦兵对记者说，北京已将“黑中介”列入“八黑”之一。未到有关主管部门登记备案的“黑中介”，其欺骗消费者的手段大多是通过互联网平台发布低租金的虚假房源信息，引诱租客上钩，再通过设置合同陷阱等侵害租赁当事人权益。
而此次《征求意见稿》对发布住房租赁信息的企业及人员进行了规定，要求企业依法登记且正常经营；信息发布人员持有从业人员信息卡；要编制房屋状况说明书并留存相关资料备查。同时禁止互联网平台为被列入异常经营名录或严重违法失信名单的企业，未按规定办理信息卡或使用他人信息卡的从业人员，被住建、市场监管等部门依法限制发布信息的企业及人员发布住房租赁信息。秦兵认为，这从源头上切断了“黑中介”揽客的主要途径。
秦兵谈到《征求意见稿》的第二个亮点是规范互联网平台房源信息交叉发布。《征求意见稿》明确同一房源不得由同一家机构(含分支)重复发布；同一房源由多家不同机构发布的应当合并展示。此举颠覆了过去很多互联网发布平台的游戏规则。事实上，一家机构多个端口交叉发布房源，同一套房源由不同机构同时发布一贯是行业内的做法。
《征求意见稿》一旦实施，将带来哪些改变？
在秦兵看来，规范租赁市场需要从企业到交易各环节的努力，包括租赁房源隔断、空气质量、房源发布、租金涨幅、租户安全等都需要新政策保护。
秦兵认为，《征求意见稿》实施后，住房租赁信息发布人员的门槛将提高，互联网信息平台的审核将更加严格，而北京住房租赁备案制度也有望进一步向中小中介扩展。此外，自2017年发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》以来，北京《住房租赁条例》立法仍在持续，此次规范互联网住房租赁信息的发布或对《住房租赁条例》立法起到重要的推动。
“总之，《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知》的出台将对规范北京住房租赁市场管理，促进北京租房租赁市场发展，维护广大租客的权益起到重要作用。”秦兵说。记者 韩丹东 实习生 姜珊
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